Encadrement des loyers : le Sénat vote deux ans de plus, mais réduit un recours

À Paris, lorsqu’un propriétaire est mis en demeure pour un dépassement du plafond légal, l’écart constaté atteint en moyenne 182 € par mois. Pourtant, le Sénat vient de voter une réduction du délai permettant aux locataires de demander en justice la diminution d’un loyer de base excessif.

Le 21 octobre, les sénateurs ont adopté, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans de l’encadrement des loyers. Paris, Est Ensemble et Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis, conserveraient leurs plafonds jusqu’en novembre 2028. Mais le texte, qui doit encore être adopté définitivement par le Parlement avant l’expiration de l’expérimentation le 23 novembre, modifie aussi les possibilités de recours.

Trois ans pour agir aujourd’hui, un seul si la loi est adoptée

Le plafonnement impose un loyer de base maximal, calculé selon le quartier et les caractéristiques du logement. Un propriétaire peut exceptionnellement y ajouter un complément de loyer justifié par un confort ou une localisation particulière.

Deux situations, deux recours. Aujourd’hui, un locataire dispose de trois ans pour agir en justice contre un loyer de base supérieur au plafond légal. Le Sénat propose de ramener ce délai à un an, à compter du moment où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, le dépassement. La saisine de la commission départementale de conciliation suspendrait ce délai jusqu’à son avis.

À l’inverse, le délai pour contester un complément de loyer passerait de trois mois à un an après la signature du bail. Sur ce point, les locataires gagneraient du temps.

Mais une conséquence demeure : découvrir tardivement un dépassement du loyer de base pourrait priver un locataire de la possibilité d’en demander la diminution en justice.

À Paris, 2,8 millions d’euros déjà remboursés

L’expérience parisienne montre ce que peut produire l’application du dispositif.

Depuis janvier 2023, lorsque la Ville a repris à l’État le contrôle des dépassements, elle a reçu plus de 4 976 signalements, selon son bilan au 30 juin 2026. Parmi eux, 81 % concernent des studios et deux-pièces.

Près de 750 situations ont été régularisées après échanges avec les propriétaires. Les locataires concernés ont récupéré au total 2,8 millions d’euros, soit un remboursement moyen estimé à 3 775 € par dossier. Dix-sept amendes ont également été prononcées.

Ces remboursements résultent des contrôles administratifs de la Ville, distincts des actions judiciaires individuelles dont le Sénat veut raccourcir le délai. Ils ne mesurent pas tous les loyers abusifs de la capitale. Ils montrent néanmoins qu’un plafond peut conduire à des remboursements lorsque les dépassements sont signalés et contrôlés.

En Seine-Saint-Denis, les contrôles relèvent des services de l’État. À Est Ensemble et Plaine Commune, les locataires peuvent saisir la préfecture, qui dispose du pouvoir de mettre les bailleurs en demeure et de les sanctionner. Le Sénat propose d’ouvrir plus largement aux maires la délégation de ces pouvoirs, avec le versement des amendes aux collectivités délégataires.

Une même règle, des bénéficiaires différents

L’encadrement a aussi des effets sociaux distincts de part et d’autre du périphérique.

Dans une étude publiée en mai 2026, l’Institut des politiques publiques estime que l’évolution des loyers a été inférieure d’environ 2 à 4 % à celle observée dans des villes comparables durant les deux années suivant l’introduction des plafonds. Mais les économies profitent notamment aux ménages modestes en Seine-Saint-Denis, tandis qu’à Paris elles bénéficient davantage à des locataires relativement aisés.

Les chercheurs soulignent également des difficultés de contrôle et des données statistiques incomplètes. Ils observent aussi une baisse des annonces locatives dans certains territoires, sans pouvoir trancher définitivement ses conséquences sur l’offre.

C’est l’une des raisons avancées par les sénateurs pour refuser de pérenniser immédiatement l’encadrement. Ils proposent deux années supplémentaires d’évaluation, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes, et autoriseraient les collectivités participantes à s’en retirer. Une commune pourrait toutefois choisir de conserver ses plafonds malgré le retrait de son établissement territorial.

Le calcul des plafonds reste lui aussi discuté, notamment pour les petites surfaces, comme le montre notre précédent article.

Pour les locataires, les règles actuelles restent applicables tant que la loi n’a pas changé. Il est possible de vérifier le plafond de son logement à Paris, à Est Ensemble ou à Plaine Commune.

À Paris, Montreuil ou Saint-Denis, le prochain vote parlementaire déterminera non seulement si ces plafonds restent en vigueur, mais aussi combien de temps les locataires auront pour demander en justice la diminution d’un loyer de base excessif.