Encadrement des loyers : des plafonds mieux calculés pourraient moins protéger les studios

Dans le quartier administratif de Belleville, à Paris (20e), imaginons deux studios non meublés situés dans des immeubles d’avant 1946, l’un de 20 m², l’autre de 30 m². En 2026, ils auraient le même plafond de loyer au mètre carré : 37,80 €. Soit respectivement 756 € et 1 134 € par mois, hors charges et éventuel complément de loyer. À Pantin, Montreuil ou Saint-Denis, le principe est identique : le nombre de pièces compte, mais pas la surface exacte.

Cette règle, appliquée pour protéger les locataires, produit un résultat paradoxal. Selon la Cour des comptes, qui a publié son rapport le 14 octobre, les plafonds sous-estiment les loyers de marché des petits logements et surestiment ceux des grands. Les corriger pourrait donc rendre certains studios moins protégés.

Un biais qui protège davantage les petites surfaces

Les plafonds sont construits à partir des loyers observés, répartis selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non. Le loyer de référence majoré, qui limite normalement le loyer de base, correspond à 120 % de la médiane de chaque catégorie.

Mais un petit studio se loue généralement plus cher au mètre carré qu’un grand. En regroupant les deux dans une même catégorie, le calcul tend à fixer une référence trop basse pour le premier et trop haute pour le second. La Cour estime que les critères retenus n’expliquent qu’environ 48 % des différences de loyers au mètre carré observées.

Introduire des catégories de surface plus fines pourrait corriger ce décalage. Avec une conséquence délicate : certains plafonds augmenteraient potentiellement pour les petits logements, tandis que ceux des grands pourraient diminuer.

La correction serait plus fidèle aux prix du marché, mais elle pourrait aussi autoriser des loyers plus élevés pour certains studios. Un plafond recalculé à la hausse ne ferait toutefois pas automatiquement augmenter les loyers effectivement payés.

À Paris et en Seine-Saint-Denis, des effets sociaux différents

Les loyers effectivement pratiqués soulèvent une question distincte, celle du respect des plafonds. Selon une étude de l’Insee publiée en mai 2026, plus de 21 % des loyers parisiens étudiés, correspondant à des locations vides dont le bail avait été signé ou renouvelé en 2022, dépassaient leur plafond de référence. Le dépassement moyen atteignait 150 € mensuels. Plus de sept dépassements sur dix concernaient des studios ou des deux-pièces.

Certains dépassements peuvent être légalement justifiés par un complément de loyer. Ils ne constituent donc pas tous des infractions.

L’encadrement produit néanmoins des effets mesurables. Une étude de l’Institut des politiques publiques estime qu’il a réduit de 2 à 4 % la progression des loyers dans les deux années suivant son introduction, par rapport à des territoires comparables.

Mais ses bénéficiaires ne sont pas les mêmes partout. À Paris, les économies profitent relativement davantage à des locataires aisés. À Plaine Commune et Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, elles bénéficient davantage aux ménages modestes.

Une même réglementation peut ainsi favoriser des populations différentes selon les habitants et les logements auxquels elle s’applique. Corriger la grille sans examiner ces effets reviendrait à traiter un problème statistique en laissant de côté les choix sociaux qu’il implique.

Deux ans pour améliorer les données ?

L’expérimentation, appliquée à Paris depuis 2019, à Plaine Commune depuis 2021 et à Est Ensemble depuis la même année, doit expirer fin novembre 2026.

Le 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a refusé de la pérenniser immédiatement. Elle propose une prolongation limitée à deux ans, jusqu’en 2028, à périmètre constant, pour améliorer les données disponibles et mesurer plus précisément les conséquences de l’encadrement sur le marché locatif.

La Cour des comptes préconise également une réforme des catégories et des méthodes statistiques en cas de prolongation. Elle critique notamment la représentativité des échantillons et le traitement des données par l’observatoire parisien. Une autre option serait de mettre fin à l’expérimentation, en renforçant la limitation des hausses à la relocation, dispositif distinct déjà reconduit jusqu’en juillet 2027.

Le texte doit être examiné en séance publique au Sénat le 21 octobre. La prolongation n’est donc pas acquise, et aucune nouvelle grille n’a été arrêtée.

À Belleville comme à Saint-Denis ou Montreuil, un studio pourrait ainsi se voir appliquer un plafond plus élevé uniquement parce que la grille de calcul aurait changé.