La Chambre de commerce et d’industrie Nice Côte d’Azur ne publie pas un simple document de filière. Avec 10 enjeux, plus de 70 propositions et 30 mesures jugées prioritaires, son manifeste demande aux élus de trancher une question devenue centrale dans les Alpes-Maritimes: entre logement des actifs, tourisme résidentiel, activité économique et règles d’urbanisme, qui doit passer en premier ?
Le point de départ est difficile à contester. Dans les Alpes-Maritimes, les deux tiers des habitants vivent sur les communes littorales, qui ne couvrent que 6 % du département. Le territoire compte 92 lits touristiques pour 100 habitants, soit trois fois la moyenne nationale, et les résidences secondaires représentent un quart des logements. Un habitant sur cinq vit aussi dans un logement trop petit pour la taille de son ménage. Sur un territoire aussi serré, chaque appartement qui sort de l’habitat permanent aggrave la tension.
C’est là que le manifeste est le plus intéressant. La filière ne réclame pas seulement plus de béton. Elle demande aussi de réguler les résidences secondaires et les meublés touristiques, et de pousser des outils comme le bail réel solidaire, qui permet d’acheter le logement sans acheter le terrain. Cela rejoint un tournant déjà engagé au niveau national: depuis la loi du 19 novembre 2024, les communes peuvent durcir les règles sur les locations touristiques, notamment en abaissant de 120 à 90 jours la durée maximale de location d’une résidence principale. La question n’est donc plus seulement de produire plus. Elle est aussi de remettre une partie du parc existant vers l’habitat permanent.
Le texte pousse aussi les demandes classiques du secteur: accélérer les permis, utiliser pleinement les droits à construire, densifier les zones déjà urbanisées, freiner les blocages. Sur le principe, l’idée se défend. Mais dans les Alpes-Maritimes, on ne construit pas dans un vide théorique. Toutes les communes du département ont connu au moins un arrêté de catastrophe naturelle depuis 1982, pour un total de 2 223 arrêtés, dont une majorité liés aux inondations et aux mouvements de terrain. La rareté du foncier est réelle. Les contraintes aussi.
L’autre mérite du manifeste est de dire franchement que la crise du logement déborde désormais sur l’économie. Le document avance que 77 % des employeurs du département ont déjà vu des candidats partir faute de solution de logement, et qu’un candidat sur cinq renonce à un emploi pour la même raison. La filière réclame donc aussi des locaux d’activité, du foncier économique et des solutions de logement temporaire pour saisonniers, salariés en mobilité ou en période d’essai. Autrement dit, le sujet n’est plus seulement social. Il touche directement la capacité du territoire à recruter, garder ses salariés et faire tourner ses entreprises.
Et le marché, lui, ne corrige rien. La CCI indique qu’avant le Covid, le département autorisait en moyenne 7 000 logements par an. En 2025, il est tombé à moins de 3 400. Dans le neuf, le prix moyen est monté de 6 636 à 6 987 euros le mètre carré. À l’échelle nationale, la construction reste elle aussi en retrait, avec 387 944 logements autorisés entre mars 2025 et février 2026, soit 5,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. La Côte d’Azur ne vit donc pas une exception. Elle concentre, plus brutalement qu’ailleurs, les contradictions françaises entre pénurie, prix, attractivité et blocages locaux.
Ce manifeste n’a pas à être avalé d’un bloc. Certaines propositions servent clairement les intérêts de la filière. D’autres posent une vraie question d’intérêt général, surtout quand elles visent à réserver davantage de logements à ceux qui vivent et travaillent sur place. Le point utile, au fond, est celui-ci: sur la Côte d’Azur, le débat immobilier ne porte plus seulement sur le nombre de logements. Il porte sur l’usage du territoire, et sur la part qu’il laisse encore à la vie ordinaire.