Dans les Alpes-Maritimes, le risque ne se découvre plus chez le notaire. Une annonce immobilière doit renvoyer vers Géorisques. Dès la première visite, vendeur ou bailleur doit remettre un état des risques de moins de six mois. Selon l’adresse, ce document peut signaler une zone inondable, un niveau de sismicité, un potentiel radon élevé, un recul du trait de côte, une pollution des sols ou une obligation légale de débroussailler.
L’erreur classique consiste à traiter ce papier comme une formalité. Lorsqu’un plan de prévention des risques est approuvé, il s’impose ensuite aux règles locales d’urbanisme. Selon la parcelle, cela peut bloquer une construction, serrer les conditions d’une extension, compliquer une rénovation ou imposer des prescriptions sur l’existant. Dans les Alpes-Maritimes, la préfecture met en ligne des dossiers pour Nice, Cannes, Antibes, Biot, Mougins, Grasse, Saint-Laurent-du-Var, Menton, Tende et d’autres communes. Dans un département aussi exposé, ce n’est pas une paperasse de plus. C’est déjà une donnée de marché.
À Cannes, le dossier sur la Frayère aval montre que le sujet ne se limite pas à une carte de zonage. La procédure engagée vise à créer une servitude pour surveiller, entretenir et, si besoin, adapter le système d’endiguement. Le rapport d’enquête de 2024 évoque une bande de trois mètres le long des ouvrages pour garantir l’accès permanent, y compris en urgence, et rappelle qu’une indemnisation peut exister si le propriétaire subit un préjudice direct, matériel et certain. Là, le risque ne pèse pas seulement sur ce qu’on a le droit de construire. Il pèse aussi sur l’usage même du terrain.
Le droit, lui aussi, s’est resserré. Le 19 février 2026, la Cour de cassation a rappelé qu’un état des risques doit être mis à jour si un plan, encore seulement prescrit au moment du compromis, a été approuvé avant l’acte définitif. Sinon, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Un bien peut donc changer de statut juridique entre la promesse et la vente sans qu’un seul mur ait bougé.
Ce durcissement n’a rien d’un caprice local. En France, l’inondation reste le premier risque naturel par le nombre de communes concernées, les populations exposées et le coût des dégâts. Dans les Alpes-Maritimes, où l’on achète, rénove et assure des biens entre mer, vallées, collines et forêts, la conséquence est simple: avant d’acheter, de louer ou de lancer des travaux, il faut lire la carte du risque aussi sérieusement que le plan du bien. Ici, elle pèse déjà sur le prix, le permis et l’assurance.