À Arnouville, un projet de 140 logements et de nouveaux commerces, près de la gare de Villiers-le-Bel-Gonesse-Arnouville, va devoir revoir son étude commerciale. En cause : deux quartiers accessibles dans les cinq minutes de voiture retenues par l’étude, où se trouvent un Auchan et un Aldi, avaient été écartés de la zone censée mesurer l’attraction du futur ensemble.
Le 8 octobre 2026, la cour administrative d’appel de Versailles a accordé six mois au promoteur LNC Bérénice pour régulariser son autorisation commerciale.
Un centre commercial remplacé par des logements et des boutiques
Le projet occupe un terrain entre les rues Jean-Jaurès et Albert-Lefèbvre. Il prévoit deux bâtiments comprenant 140 logements, sept locaux commerciaux et du stationnement souterrain.
Une partie du centre commercial vieillissant serait démolie et reconstruite. Sa surface de vente passerait de 1 185 à 3 015 m², avec notamment deux moyennes surfaces alimentaires totalisant 1 467 m², des boutiques et un magasin d’équipement de la maison.
La commune souhaite remplacer des bâtiments anciens, accueillir de nouveaux habitants et maintenir des commerces en façade des rues. Son plan d’urbanisme prévoit également une liaison piétonne et cyclable vers la gare.
Le projet avait obtenu l’accord de la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) en février 2025, puis un permis de construire en avril. Auchan, qui possède déjà un supermarché à Arnouville, a contesté l’autorisation commerciale.
Cinq minutes de voiture, sauf pour les concurrents
Pour évaluer les effets de ses nouveaux commerces, le promoteur avait défini une « zone de chalandise » : le territoire dont les habitants pourraient constituer sa clientèle.
Cette zone regroupait 17 978 habitants, dans plusieurs quartiers d’Arnouville et de Gonesse. Elle retenait des trajets de cinq minutes maximum en voiture ou vingt minutes à pied.
Mais deux quartiers accessibles dans ces délais avaient été exclus : les Condos, à Arnouville, où se trouve Auchan, et les Chaumettes, à Villiers-le-Bel, où se trouve Aldi.
Le choix est d’autant plus surprenant que le futur ensemble comprend deux moyennes surfaces alimentaires totalisant 1 467 m², face à un Auchan d’Arnouville de 1 393 m². Et si le promoteur présentait son projet comme destiné aux besoins d’« hyper-proximité », ses propres estimations envisageaient que près de 60 % des clients viennent en voiture.
Pour justifier ce découpage, LNC Bérénice invoquait notamment le pouvoir d’attraction des supermarchés existants, susceptible de retenir les consommateurs dans leurs quartiers. La RD 208, qui traverse Arnouville, constituerait aussi une séparation physique et psychologique.
Les juges n’ont relevé aucun élément établissant que cette route constituait une barrière géographique ou psychologique pour les clients. Ils n’ont pas davantage retenu l’idée que la présence d’Auchan suffirait à détourner toute la clientèle environnante.
Auchan avait également produit ses données de fidélité : plus de 65 % de son chiffre d’affaires provenait, selon l’enseigne, de clients résidant à Arnouville. Une clientèle qui recoupe en partie celle que vise le nouveau projet.
L’exclusion des deux supermarchés ne se limitait pas à un tracé discutable. Ils n’avaient été recensés ni parmi les commerces influençant la zone de chalandise, ni parmi les principaux pôles commerciaux voisins. La CNAC avait donc examiné le projet à partir de données incomplètes, susceptibles de fausser son appréciation.
Or l’analyse d’impact exigée pour ces opérations doit notamment prendre en compte les commerces déjà présents, la vitalité des centres-villes et l’emploi. Elle ne sert pas à protéger une enseigne de la concurrence, mais à apprécier comment un nouveau commerce s’insère dans son territoire.
Le projet reste défendable, l’étude doit être refaite
La cour n’a pas pour autant donné raison à Auchan sur l’ensemble de son recours.
Elle a écarté ses autres critiques, notamment celles concernant la circulation, les accès et les caractéristiques environnementales du programme. Les juges ont reconnu l’intérêt de reconstruire sur un terrain déjà artificialisé, en associant logements et commerces plutôt qu’en étendant l’urbanisation.
Le défaut de l’étude commerciale reste cependant suffisant pour imposer une régularisation. Le promoteur doit présenter une nouvelle analyse d’impact, fondée sur une zone de chalandise correctement justifiée, puis obtenir un nouvel avis de la CNAC.
Le délai de six mois court à compter de la notification de l’arrêt. Si la commission rend un avis favorable, un permis régularisé pourra être présenté à la cour, qui statuera ensuite sur le recours.
La cour n’a pas annulé le permis ni ordonné une suspension générale du chantier. Pour les commerces prévus rue Jean-Jaurès, la nouvelle étude devra désormais évaluer leur implantation en tenant compte des magasins déjà présents aux Condos et aux Chaumettes, jusque dans la commune voisine de Villiers-le-Bel.