Encadrement des loyers : à Plaine Commune, la règle bute sur le contrôle

À Plaine Commune, 61 % des annonces locatives analysées par la Fondation pour le Logement entre août 2025 et août 2026 dépassent le loyer de référence majoré. À Est Ensemble, le taux est de 36 %. Deux territoires voisins, un même cadre réglementaire, mais un écart de 25 points.

Le chiffre de Plaine Commune porte sur 584 annonces, contre 460 à Est Ensemble. Lorsqu’un dépassement est constaté à Plaine Commune, il atteint en moyenne 152 euros par mois. Ces 61 % ne correspondent toutefois pas à autant d’infractions établies : un complément de loyer peut légalement porter le montant au-dessus du plafond dans certaines conditions, et le baromètre repose sur les annonces observées par des utilisateurs volontaires d’une extension de navigateur.

Le résultat rejoint néanmoins un problème que Plaine Commune avait déjà identifié dans son propre bilan : la règle existe, mais peu de dossiers arrivent jusqu’à la sanction.

Dans son bilan 2024, adopté fin 2025, le territoire estimait à 1 473 le nombre d’annonces non conformes repérées depuis l’entrée en vigueur de l’encadrement en juin 2021. En face, la commission départementale de conciliation avait rendu 22 avis en 2024 et 12 en 2023. Parmi les dossiers qui n’avaient pas abouti à une conciliation, 16 avaient été traités en vue d’une sanction administrative. Deux propriétaires seulement avaient reçu une amende depuis 2021.

Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté préfectoral. Plaine Commune accompagne localement le dispositif, mais ne détient pas le pouvoir de contrôle et de sanction, qui appartient à l’État. Dans son bilan, le territoire décrit en Seine-Saint-Denis une procédure qui, dans les faits, commence principalement par le locataire : il doit repérer le problème, contester son loyer et généralement saisir la commission de conciliation. La possibilité d’un signalement administratif direct existe, mais Plaine Commune constatait qu’elle restait très peu utilisée.

Les petits logements concentrent particulièrement la difficulté. Une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne sur les baux non meublés de 2022 avait trouvé 73 % de non-conformité parmi les logements de moins de 20 m² et 60 % parmi les T1 sur le territoire.

Le baromètre ne permet pas d’expliquer pourquoi Est Ensemble se situe à 36 % quand Plaine Commune atteint 61 %. Il évite donc une conclusion trop facile sur l’efficacité respective des deux territoires.

Les règles applicables aux loyers en zone tendue limitent déjà certaines hausses à la relocation ou au renouvellement. L’encadrement du niveau des loyers arrive désormais à l’échéance de son expérimentation, le 24 novembre 2026. À Plaine Commune, son bilan laisse une question très locale derrière le débat national : entre une annonce qui dépasse le plafond et une sanction effectivement prononcée, combien de locataires parviennent réellement jusqu’au bout de la procédure ?