Val d’Europe : derrière 2 300 logements, l’accord avec Disney

Entre Serris et Bailly-Romainvilliers, EpaFrance prépare un quartier de quelque 2 300 logements sur 78 hectares, au nord-ouest du croisement de l’avenue Paul-Séramy et de la RD406. Deux groupes scolaires, des commerces et une grande coulée verte figurent au programme. Sa réalisation s’étalerait jusqu’en 2038. Du 5 novembre au 5 février, les habitants pourront donner leur avis. Une concertation particulière, dans un territoire où Disney participe depuis près de quarante ans à la conception de la ville.

Car au Val d’Europe, les grandes orientations de l’urbanisation ne se décident pas uniquement dans les conseils municipaux. Elles s’inscrivent dans la convention signée en 1987 entre l’État et Euro Disney, qui organise le développement de quelque 2 000 hectares entourant les parcs d’attractions.

Dans ce système inhabituel, Disney lance les grandes phases de développement et en définit les programmes. EpaFrance, aménageur public, prépare les terrains, réalise les infrastructures et conduit les opérations. Les communes et l’agglomération interviennent sur les règles d’urbanisme et les équipements publics.

La Motte appartient à la cinquième phase de cette convention, signée en octobre 2024. Celle-ci prévoit plusieurs quartiers, des logements, des activités économiques et leurs équipements.

Un modèle efficace, mais longtemps peu ouvert aux habitants

Cette organisation a permis de bâtir, autour des parcs, des quartiers mêlant logements, commerces, emplois et équipements. Dans son rapport publié en janvier 2025, la Cour des comptes relève que des sondages commandés par Euro Disney en 2016 indiquaient une forte satisfaction des habitants, malgré des choix architecturaux parfois controversés.

Elle pointe toutefois une particularité beaucoup moins enviable : les élus locaux ont longtemps disposé d’un pouvoir limité sur les grandes décisions d’aménagement, tout en devant financer et gérer les équipements nécessaires aux nouveaux habitants.

La participation du public était elle aussi largement cantonnée aux procédures obligatoires. La Cour recommande donc de renforcer l’implication des collectivités et des citoyens.

Le fonctionnement a commencé à évoluer. Depuis un avenant signé en 2020, les élus sont davantage associés à la préparation des programmes. Pour la cinquième phase, EpaFrance indique avoir réuni les maires plusieurs fois par an et organisé des ateliers par quartier. Le programme a ainsi été amendé avec les collectivités, même si ses grandes orientations restent issues de la convention Disney.

Cette répartition des rôles a également une dimension financière. EpaFrance vend à Disney des terrains aménagés selon un prix calculé à partir des coûts prévus par la convention. Disney peut ensuite les céder aux promoteurs. Sur les opérations examinées entre 2018 et 2023, la Cour des comptes estime entre 100 et 200 millions d’euros l’écart cumulé entre les prix de cession à Disney et les valeurs de marché. Une estimation qui ne correspond pas à un bénéfice net et ne concerne pas spécifiquement la Motte. La Cour reconnaît aussi les investissements privés et les contributions de l’entreprise aux équipements publics.

En réponse, le gouvernement a annoncé en juin 2025 un suivi financier détaillé de la cinquième phase, lot par lot. Le coût total propre au quartier de la Motte n’a pas encore été rendu public.

Des choix déjà encadrés, d’autres encore ouverts

Les communes et l’agglomération ont aussi fixé des règles. Le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé en février 2026, prévoit de limiter les livraisons annuelles de logements familiaux en ZAC à 250 à Bailly-Romainvilliers et 200 à Serris. Ces plafonds concernent l’ensemble des opérations de chaque commune, avec certaines exclusions et possibilités d’ajustement.

Le document fixe aussi des objectifs de mixité sociale pour la Motte, avec au moins 30 % de logements comptabilisés au titre de la loi SRU dans les secteurs résidentiels de Serris, et plus de 30 % dans celui de Bailly-Romainvilliers.

L’autre arbitrage concerne le paysage. Le projet prévoit 2 900 m² de commerces, 5 000 m² d’activités et une coulée verte traversant le quartier du nord au sud, large de 20 à 45 mètres. EpaFrance annonce également la préservation du bois de la Motte et du ru qui traverse le site.

Mais aménager ce quartier signifie aussi urbaniser des terres aujourd’hui en partie agricoles. Les espaces verts promis ne suppriment pas la consommation foncière. Le tracé des voies, la continuité des espaces naturels et la gestion des eaux pluviales seront déterminants pour la qualité du futur quartier.

Le programme a ainsi pris forme bien avant la concertation. Les grandes orientations ont été négociées en 2024, et le PLUi a fixé une partie des règles. La ZAC elle-même n’est toutefois pas encore créée.

La concertation peut légalement porter sur l’opportunité du projet, ses caractéristiques et ses alternatives, y compris son abandon. Dans les sujets proposés à la discussion, EpaFrance met surtout en avant l’organisation des espaces publics, les déplacements, le stationnement, les commerces, les équipements et les conditions de réalisation des travaux. L’établissement devra ensuite publier un bilan indiquant comment les observations auront été prises en compte.

Une première réunion est prévue le 5 novembre à 18 h 30, à la Ferme des communes de Serris. Les habitants peuvent également envoyer leurs propositions à l’adresse dédiée à la concertation, du 5 novembre au 5 février 2027.

Le samedi 21 novembre, à 10 heures, une balade publique partira du parking du centre aquatique pour découvrir le site. Entre les terrains agricoles, le bois et les futures rues, les habitants pourront confronter les plans aux lieux et discuter de ce qui peut encore changer avant la création de la ZAC.