BHV Marais : 300 millions d’euros pour les murs, 2 euros pour l’exploitation

Au BHV Marais, rue de Rivoli, les murs ont été vendus près de 300 millions d’euros. L’entreprise qui exploite le grand magasin, ainsi que celui de Parly 2, a, elle, été cédée pour un prix symbolique de 2 euros en juin, selon Le Monde. Quatre mois plus tard, le 27 octobre, sa nouvelle direction a demandé l’ouverture d’un redressement judiciaire auprès du tribunal des activités économiques de Lyon. Une audience est par ailleurs prévue vendredi 30 octobre à Paris.

Ces deux prix concernent des actifs différents. Mais leur contraste résume la situation du Bazar de l’Hôtel de Ville : son adresse parisienne conserve une valeur immobilière considérable, tandis que le commerce qui l’occupe peine à survivre.

Un immeuble à transformer, un commerce à reconstruire

En janvier 2026, le fonds canadien Brookfield a racheté aux Galeries Lafayette les murs du BHV, un ensemble d’environ 50 000 m², pour près de 300 millions d’euros. L’exploitation, alors contrôlée par la Société des grands magasins (SGM) de Frédéric Merlin, a été reprise en juin par quatre cadres, dont Karl-Stéphane Cottendin, son actuel président.

Cette cession est intervenue alors que l’entreprise était lourdement endettée et que de nombreux fournisseurs s’étaient retirés. Selon les chiffres recueillis par Le Monde, ses ventes sont passées de 274 millions d’euros en 2024 à 170 millions en 2025, puis à seulement 21 millions sur les huit premiers mois de 2026.

En juillet, la nouvelle direction annonçait pourtant un retour à la rentabilité en 2028, avec un chiffre d’affaires annuel visé de 165 à 170 millions d’euros. Elle entendait reconstruire le BHV autour de la maison, du bricolage et de la décoration. En septembre, le rez-de-chaussée rénové rouvrait, sur fond de grève des salariés.

Le financement de ce projet dépend largement de la transformation de l’immeuble.

Brookfield prévoit de récupérer près de 60 % des surfaces commerciales, notamment pour développer d’autres activités. Un hôtel est envisagé dans les étages supérieurs. En contrepartie des espaces libérés, le BHV doit percevoir plusieurs dizaines de millions d’euros d’indemnités, sous certaines conditions.

Ces sommes devaient notamment financer les travaux et le réapprovisionnement d’un magasin destiné à fonctionner sur une surface réduite.

L’argent de la relance au cœur du conflit

Karl-Stéphane Cottendin accuse Brookfield de ne pas avoir versé les indemnités attendues. Il estime que leur absence empêche de financer simultanément le réassort des rayons et le règlement des dettes accumulées.

Le propriétaire oppose une version radicalement différente. Selon Brookfield, le bail signé le 27 janvier prévoit que les indemnités ne deviennent exigibles qu’après une restitution conforme des espaces, impliquant des travaux de mise aux normes à la charge du BHV. Le fonds affirme que ces conditions ne sont pas remplies et conteste devoir de l’argent à ce stade.

L’accord censé financer la relance se trouve ainsi pris dans une impasse : l’exploitant réclame des fonds pour reconstruire son commerce, tandis que le bailleur conditionne leur versement à des obligations que l’exploitant n’aurait pas achevées.

Le propriétaire prépare parallèlement d’autres scénarios. Selon une enquête publiée par La Lettre ce 29 octobre, Brookfield consulte depuis fin septembre plusieurs grands conseils immobiliers, dont CBRE, JLL et Cushman & Wakefield, sur l’avenir commercial du bâtiment. Parmi les hypothèses étudiées figure un projet sans le BHV. Aucune décision de départ de l’enseigne n’est annoncée.

Les salariés veulent la protection judiciaire, pas la même direction

Les représentants du personnel ne défendent pas pour autant la poursuite du plan actuel. Dans un communiqué du 28 octobre, l’intersyndicale réclame l’ouverture urgente d’un redressement judiciaire, mais également le départ des dirigeants. Elle estime qu’une reprise disposant d’un financement solide offrirait de meilleures chances de maintenir l’activité et une partie des emplois.

Environ 700 salariés travaillent pour l’enseigne, qui exploite le BHV Marais et un second magasin à Parly 2, dans les Yvelines.

Si la justice ouvre le redressement, les dettes antérieures seront soumises à la procédure collective et une période d’observation permettra d’examiner la poursuite de l’activité. Ce cadre peut donner du temps au magasin et à ses fournisseurs. Il n’apporte toutefois pas, à lui seul, l’argent nécessaire pour remplir les rayons.

Encore faut-il déterminer quel tribunal doit statuer. La direction a saisi Lyon, ancien siège de l’entreprise, en invoquant une procédure antérieure engagée par un créancier. Mais le siège a été transféré à Paris en février, et le tribunal parisien doit examiner le dossier vendredi 30 octobre, à la suite d’une saisine du parquet après un signalement de l’inspection du travail. La compétence entre les deux juridictions reste discutée.

La demande de redressement ne constitue donc pas encore un jugement d’ouverture, et le magasin de Rivoli reste ouvert. Son avenir rue de Rivoli se jouera à la fois devant les juges, pour la poursuite de l’exploitation, et dans les choix immobiliers de Brookfield, encadrés par le bail et les procédures en cours.