Paris compte 60 517 commerces, mais la vacance bat un record

Paris compte 60 517 commerces et services commerciaux, soit 28 pour 1 000 habitants. Pourtant, 11,7 % des locaux commerciaux sont vacants, un record depuis le début des recensements en 2000, en hausse de 0,8 point depuis 2023. Les premiers résultats de l’enquête publiée le 12 octobre par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) révèlent une contradiction : la densité exceptionnelle du commerce parisien n’empêche pas les vitrines vides de se multiplier.

Entre 2023 et 2026, la ville a gagné 555 cafés, bars et restaurants, tout en perdant 363 magasins d’habillement et 141 d’équipement de la maison. Les établissements de restauration progressent notamment dans les quartiers fréquentés par les actifs, les étudiants et les touristes. Les commerces de vêtements et d’équipement de la maison affrontent, eux, la concurrence de la vente en ligne. Mais lorsqu’une activité disparaît, son local ne convient pas nécessairement à celles qui progressent.

Boulevard Saint-Michel, les librairies sont parties, les vitrines restent

Le boulevard Saint-Michel, au cœur du Quartier latin, en offre une illustration frappante. En 2000, on y comptait 19 librairies. En avril 2025, il n’en restait que trois. Les boutiques de vêtements et de chaussures sont passées de 51 à 19 sur la même période.

L’ancienne librairie Gibert Jeune du 5, place Saint-Michel, est devenue un restaurant italien. D’autres adresses ont trouvé une nouvelle vie dans la restauration. Pourtant, ces installations ne compensent pas toutes les disparitions : en 2025, l’Apur recensait 39 locaux vacants sur 218, soit 18 %. En 2000, le taux était de 1 %.

La clientèle a également changé. Le nombre d’étudiants suivant leurs cours dans les 5e et 6e arrondissements avait diminué de 10 % entre 1999 et 2019, notamment avec le départ de plusieurs établissements d’enseignement. Les plateformes de vente de livres d’occasion ont concurrencé les librairies historiques, tandis que les magasins de vêtements qui les avaient parfois remplacées subissent désormais leur propre recul.

Des boutiques trop grandes pour leurs futurs occupants

Le problème tient aussi aux murs. Sur le boulevard Saint-Michel, 44 locaux commerciaux occupent au moins deux niveaux, généralement un rez-de-chaussée et un entresol. En 2025, onze étaient vacants, soit 25 %, davantage que la moyenne du boulevard.

Ces grandes surfaces exigent des exploitants capables d’en financer l’occupation. Or, selon une étude de Newmark datant de septembre 2024 et citée par l’Apur, la valeur locative en « zone A » des emplacements les plus recherchés du boulevard était estimée entre 2 000 et 3 000 euros par mètre carré et par an. Cette estimation concerne la partie la mieux valorisée des surfaces commerciales, et non le loyer moyen d’un local entier. Dans le même temps, la demande des enseignes y était jugée faible, contrairement à la plupart des grandes artères commerciales parisiennes étudiées.

L’Apur avance une piste : diviser certains de ces locaux, conserver une activité commerciale au rez-de-chaussée et donner une autre fonction à l’entresol. Une adaptation du bâti à une demande qui n’est plus celle des grandes enseignes d’autrefois.

Protéger les locaux ne suffit pas à les remplir

Le paradoxe est d’autant plus frappant que le boulevard Saint-Michel bénéficie de protections commerciales depuis 2006. Le plan local d’urbanisme interdit notamment d’y transformer les commerces en logements ou en bureaux. Une protection renforcée a même été étendue en 2024.

À l’échelle de Paris, le nouveau PLU protège 329 kilomètres de voies commerçantes, auxquels s’ajoutent des protections spécifiques pour l’artisanat et les commerces culturels. Ces règles préservent des espaces destinés à l’activité commerciale. Elles ne garantissent pas que quelqu’un acceptera de les louer, ni qu’une librairie remplacera une librairie.

La Ville dispose aussi d’un outil plus direct : les locaux détenus par les bailleurs sociaux. Leur groupement Paris Commerces, qui intervient sur un patrimoine de plus de 7 000 locaux d’activité, en a reloué 253 en 2025, dont 153 à des commerçants ou artisans.

À l’échelle parisienne, la vacance atteint 10 % lorsqu’on exclut les locaux en travaux. La situation varie fortement selon les quartiers et ne raconte donc pas un effondrement uniforme du commerce.

Sur le boulevard Saint-Michel, elle révèle toutefois une difficulté précise : les activités d’hier ont laissé de grandes surfaces, parfois coûteuses, que les commerçants d’aujourd’hui ne peuvent pas toujours reprendre telles quelles. Pour certaines vitrines, retrouver un occupant pourrait commencer par réduire la taille de la boutique.