À Villeurbanne, les commerces soutiennent les logements des Gratte-Ciel

Aux Gratte-Ciel, logements sociaux et commerces vivent dans le même bilan. La Société villeurbannaise d’urbanisme gère 1 350 logements, occupés par 1 920 locataires, ainsi que 150 commerces et locaux d’activité. Ce modèle, conçu avec le quartier dans les années 1930, permet aujourd’hui aux revenus commerciaux de soutenir une activité de logement social devenue plus coûteuse.

Villeurbanne a sécurisé ce modèle en 2024. Le bail emphytéotique conclu en 1931 devait expirer le 30 juin 2030. La SVU aurait alors perdu les immeubles et sa principale activité. Deux solutions ont été étudiées : une vente du patrimoine à la société, puis un réinvestissement municipal, ou la résiliation anticipée du bail suivie d’un apport direct des biens. La seconde formule a été retenue, notamment parce que son coût fiscal était estimé à 0,8 million d’euros, contre 7 à 10 millions pour la première.

Le patrimoine, évalué à 130,7 millions d’euros, appartient donc désormais à la SVU. De nouveaux actionnaires ont parallèlement apporté 33,7 millions d’euros. La Ville conserve 77,41 % du capital et la société dispose maintenant de 62,6 millions de fonds propres pour porter un plan d’investissement de 199 millions d’euros jusqu’en 2040. Le reste doit être financé par l’emprunt.

La répartition de cette enveloppe dit beaucoup du nouveau métier de la SVU. Cinquante millions sont prévus pour le logement social existant ou futur, dont 20 millions pour la rénovation des logements historiques. Les 149 millions restants concernent les commerces, les services, l’immobilier économique, le portage foncier et d’éventuelles nouvelles opérations. La société n’est plus seulement le bailleur des Gratte-Ciel : elle investit désormais aussi dans les commerces, l’immobilier économique et le foncier.

La chambre régionale des comptes juge sa situation financière confortable. Mais l’activité de logement social a été déficitaire en 2023 et 2024, tandis que les commerces ont dégagé des résultats positifs et croissants. La SVU a indiqué que le secteur social était redevenu bénéficiaire en 2025. Le plan suppose aussi que seuls 1,5 % des locaux existants resteront vacants chaque année, alors que la vacance atteignait 4,27 % fin 2024 et 5,39 % en août 2025.

Dans les immeubles, les besoins sont déjà visibles. La dernière rénovation générale remonte aux années 1990. Quatre logements sur cinq sont des T1 ou des T2. En 2025, 35 % des occupants avaient plus de 65 ans, mais huit logements seulement étaient à la fois accessibles et adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Le programme « Gratte-Ciel seconde vie » vise à améliorer le confort, les performances techniques et l’adaptation des logements. Son contenu précis et son coût définitif ne sont pas encore arrêtés. La programmation doit commencer à l’automne 2026, après la sélection d’une équipe d’assistance à maîtrise d’ouvrage, et des interventions lourdes pourraient imposer des relogements.

Dans le même temps, la SVU engage 49 millions d’euros pour maîtriser environ 70 % des futurs commerces de la ZAC Gratte-Ciel centre-ville et développe d’autres immeubles économiques. La chambre a relevé des retards et des difficultés de précommercialisation sur trois opérations. Depuis son contrôle, les Contreforts sont entrés en chantier, sans faire disparaître le risque lié à la location de ces nouvelles surfaces.

La prochaine étape se jouera dans les sept immeubles historiques : la programmation attendue à l’automne devra montrer jusqu’où les 20 millions prévus permettront d’améliorer la vie de leurs 1 920 locataires.