Immobilier ancien : les ventes repartent en Île-de-France, pas les prix

En Île-de-France, l’ancien recommence à se vendre davantage sans que les prix repartent. Entre avril et juin 2026, 31 750 logements anciens ont changé de mains, soit 10 % de plus qu’un an plus tôt. Sur le même trimestre, les prix ont reculé de 0,6 %, et de 0,3 % sur un an.

Le +10 % exagère toutefois le rythme du redémarrage. Au début de 2025, l’anticipation de la hausse des droits de mutation dans plusieurs départements avait avancé une partie des achats au premier trimestre et réduit l’activité du suivant. Sur l’ensemble du premier semestre, comparaison moins sensible à cet effet de calendrier, les ventes progressent de 4 % pour les appartements et de 7 % pour les maisons. L’activité remonte bien, mais moins vite que ne le suggère le seul deuxième trimestre.

Le décalage est surtout géographique. Les ventes progressent de 20 % à Paris, de 11 % en petite couronne et de seulement 4 % en grande couronne. Pour les appartements comme pour les maisons, le redémarrage est également plus marqué en petite couronne, avec respectivement +10 % et +17 %, qu’en grande couronne, où les hausses atteignent +3 % et +6 %. Les transactions repartent donc plus vite dans le cœur de l’agglomération.

La carte des prix ne suit pourtant pas celle des ventes. Au deuxième trimestre, les appartements reculent de 0,4 % à Paris et de 1,1 % en petite couronne, mais augmentent de 0,4 % en grande couronne. Sur un an, les écarts sont minces : +0,6 % à Paris, -0,1 % en petite couronne et +0,1 % en grande couronne. Pour les maisons, les prix baissent de 0,7 % sur le trimestre en petite comme en grande couronne et de 1,5 % sur un an à l’échelle régionale. Le regain de transactions ne s’accompagne donc pas d’une pression uniforme sur les prix.

Les trois espaces ne proposent pas non plus le même produit immobilier. À Paris, la maison est presque absente du parc. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, l’appartement domine nettement. En Seine-et-Marne, dans les Yvelines, l’Essonne et le Val-d’Oise, les maisons représentent ensemble près de la moitié des résidences principales. Cette composition distingue fortement des marchés pourtant exposés aux mêmes conditions de crédit : l’appartement domine le cœur dense, tandis que maisons et grands logements occupent une place beaucoup plus importante à mesure qu’on s’en éloigne.

Le financement constitue leur contrainte commune. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, après avoir atteint 3,21 % en mai, est remonté à 3,30 % en juillet. Cette légère hausse ne donne pas de capacité d’emprunt supplémentaire aux ménages au moment où le marché cherche encore son équilibre.

Au deuxième trimestre, l’ancien francilien avance donc à trois vitesses : +20 % de ventes à Paris, +11 % en petite couronne et +4 % en grande couronne.