Le logement neuf repart à Toulouse, mais pas tout à fait avec les mêmes acheteurs ni les mêmes mécanismes qu’avant la crise. Au premier semestre 2026, 1 200 logements ont été mis en vente dans la ville, 29 % de plus qu’un an auparavant. Dans le même temps, 780 logements ont été vendus, soit une hausse de 36 %.
Surtout, Toulouse concentre désormais 75 % des mises en vente et 63 % des ventes au détail du périmètre suivi par l’ObserveR de l’immobilier toulousain. À l’échelle de ce périmètre, le mouvement est nettement moins spectaculaire : 1 620 logements ont été commercialisés, soit seulement 2 % de plus sur un an, et 1 250 ventes nettes ont été enregistrées. Cela reste 10 % sous le niveau du premier semestre 2024.
Le changement apparaît aussi dans la façon dont les logements trouvent preneur. Parmi les 749 ventes à des ménages achetant pour y habiter, six sur dix relèvent de l’accession aidée. Le bail réel solidaire représente 155 ventes, contre 90 un an plus tôt. Les achats bénéficiant d’une TVA à 5,5 % passent de 60 à 135. Autrement dit, la remontée des transactions ne vient pas seulement du retour d’acheteurs classiques : les dispositifs conçus pour réduire le coût d’entrée prennent une place importante dans le marché neuf.
Le mouvement est différent du côté des investisseurs. Après la disparition du Pinel fin 2024, leurs achats avaient fortement chuté. Ils remontent à près de 500 au premier semestre 2026 dans le périmètre de l’ObserveR, contre 270 un an auparavant. Le vide laissé par le Pinel n’a toutefois pas été rempli par un successeur unique : logement locatif intermédiaire, démembrement et acquisitions sans avantage fiscal particulier coexistent désormais.
À Toulouse, le collectif neuf libre se vend en moyenne 4 839 euros le mètre carré hors stationnement. Dans le même temps, l’offre disponible remonte légèrement, à 1 770 logements, mais reste très inférieure aux 2 810 logements recensés trois ans plus tôt.
Cette transformation rencontre directement la politique de logement de Toulouse Métropole. Son PLUi-H, applicable depuis janvier 2026 dans 37 communes, prévoit environ 7 400 logements par an pour accompagner une croissance estimée à 9 000 habitants supplémentaires chaque année. Dans le même temps, la Métropole vise 750 logements par an en accession sociale dans le cadre de sa délégation des aides à la pierre. Ces objectifs ne se confondent pas avec les seules ventes de promoteurs mesurées par l’ObserveR, mais ils inscrivent l’accession sociale parmi les leviers retenus pour la production locale.
Et la reprise n’est pas uniforme autour de Toulouse. Dans le Sicoval, au sud-est de l’agglomération, 100 logements neufs ont été mis en vente au premier semestre, mais seulement 40 vendus, moitié moins qu’un an auparavant. À quelques kilomètres de Toulouse, le marché reste donc presque à l’arrêt pendant que la ville-centre concentre l’essentiel du redémarrage.