À Toulouse, une foncière pour tenir bureaux et commerces

Toulouse Métropole se dote d’un nouvel outil immobilier pour ses quartiers en transformation. La Foncière Immobilière Toulouse Métropole, ou FITM, doit investir dans des bureaux, des locaux d’activité, des commerces en pied d’immeuble et des équipements de services, dont Oppidea assurera le pilotage opérationnel.

L’outil a été annoncé le 28 mai avec un capital initial de 12 millions d’euros et une capacité d’investissement pouvant atteindre 60 millions. Les statuts publiés affichent de leur côté un capital social de 6,55 millions d’euros, libéré de moitié à la création. Ils disent surtout ce que la foncière pourra faire: acheter, construire, réhabiliter, rénover, louer, gérer, emprunter et céder des actifs immobiliers. Autrement dit, porter les pièces économiques que la métropole juge nécessaires, mais que le marché ne prend pas toujours au bon moment.

La répartition du capital donne la couleur: Oppidea détient 40 %, la Banque des Territoires 35 %, l’EPFL du Grand Toulouse 15 % et Crédit Agricole Toulouse 31 Investissement & Patrimoine 10 %. Ce n’est donc pas une simple ligne budgétaire de plus. C’est une société créée pour prendre des décisions d’actifs, avec des associés publics, para-publics et bancaires.

Les premières pistes se situent là où Toulouse fabrique ses nouveaux équilibres: Grand Matabiau, Toulouse Aerospace et Faubourg Malepère. La Dépêche cite notamment Sernam 1, environ 8 000 m² de bureaux dans le secteur Grand Matabiau, 6 500 m² de bureaux à Toulouse Aerospace et 1 450 m² de commerces au cœur de Malepère. Le communiqué officiel reste plus prudent: il parle d’un premier portefeuille à l’étude, à valider actif par actif avec les associés de la foncière.

Une foncière ne sert pas seulement à “booster” l’immobilier de bureaux. Elle sert à combler un décalage très concret. Un aménageur peut dessiner un quartier mixte, prévoir des bureaux, des rez-de-chaussée actifs, une place, une station de métro, des commerces de proximité. Mais l’investisseur privé, lui, regarde le risque locatif, le calendrier, les loyers possibles, la profondeur du marché. Entre les deux, certains mètres carrés peuvent rester trop tôt, trop petits, trop liés à une stratégie urbaine pour être naturellement portés par le marché.

Toulouse n’est pas dans une crise simple du bureau. CBRE mesure 125 700 m² de demande placée en 2025, presque au niveau de 2024. Mais le marché régional français s’est contracté, selon BNP Paribas Real Estate, et les décisions d’implantation restent plus sélectives. Dans une métropole qui continue à grandir, le problème n’est donc pas l’absence de demande. C’est de faire arriver les surfaces utiles sans casser le rythme des quartiers en train de naître.

Matabiau, Montaudran et Malepère donnent trois versions de ce même problème. Grand Matabiau prévoit 200 000 m² de bureaux autour de la gare, avec commerces, services et future ligne C. Toulouse Aerospace aligne 175 500 m² de bureaux et activités tertiaires sur l’ancien site de Montaudran, entre recherche, enseignement supérieur, logements et transports. Malepère, avec ses 113 hectares, ses 6 700 logements attendus, ses locaux d’activité et ses commerces, a besoin de rez-de-chaussée qui s’ouvrent vraiment, pas seulement de façades prévues sur un plan.

Le risque, pour la FITM, sera de devenir un porteur confortable de mètres carrés mal calibrés. Son intérêt, si elle reste sélective, est inverse: sécuriser quelques pièces difficiles mais utiles, celles qui donnent du travail, de l’adresse et de la vie aux quartiers que Toulouse est déjà en train de construire. Le test ne sera pas le montant annoncé. Il se verra dans des bureaux occupés près de Matabiau, des locaux d’activité ouverts à Montaudran et des commerces allumés sur la place de Malepère.