Marseille porte à 60 % la taxe sur les logements vacants : le défi des immeubles dégradés

À Marseille, laisser un logement vide coûtera beaucoup plus cher dès 2027. Le conseil municipal a voté, vendredi 16 octobre, une hausse de la taxe sur les logements vacants, dont le taux pourra atteindre 60 %. La ville compte près de 44 000 logements privés recensés comme inoccupés, mais tous ne sont pas soumis à cet impôt.

Derrière ce chiffre se cachent des réalités très différentes. Certains appartements pourraient retrouver des locataires. D’autres sont trop dégradés pour être habités. Et Marseille connaît déjà cette difficulté : une étude du Cerema achevée en 2023 avait établi un lien fort entre vacance durable et mauvais état des logements.

Jusqu’à 60 % de la valeur locative cadastrale

À partir de 2027, les propriétaires concernés paieront une taxe équivalant à 30 % de la valeur locative cadastrale annuelle du bien lors de sa première année d’imposition, contre 17 % aujourd’hui. À partir de la deuxième année, le taux passera de 34 % à 60 %.

Pour un appartement dont la valeur locative cadastrale serait de 6 000 euros par an, cela représente 1 800 euros la première année, puis 3 600 euros les suivantes, contre respectivement 1 020 et 2 040 euros avec les taux actuels.

Cette hausse devient possible grâce à la loi de finances pour 2026. Jusqu’ici, les taux étaient fixés par l’État et les recettes de la taxe sur les logements vacants revenaient à l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La nouvelle taxe, applicable en 2027, sera perçue par les collectivités. Les communes situées en zone tendue pourront fixer des taux plus élevés, dans la limite de 30 % puis 60 %.

Marseille a choisi ces plafonds.

Sur 44 000 logements vides, combien sont mobilisables ?

Les données LOVAC diffusées en 2026 recensent 43 594 logements privés déclarés vacants à Marseille au 1er janvier 2025. Parmi eux, 14 137 le sont depuis plus de deux ans. L’adjointe au logement Audrey Garino évoque un ensemble de 14 000 à 16 000 biens durablement inoccupés, sur lesquels la Ville souhaite particulièrement agir.

Ces chiffres ne constituent toutefois pas l’assiette de la taxe. À Marseille, un logement peut être imposable dès un an de vacance au 1er janvier, à condition notamment d’être habitable et que son inoccupation ne soit pas indépendante de la volonté du propriétaire.

Un appartement proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur peut être exonéré. Un bien nécessitant des travaux lourds pour devenir habitable peut également échapper à l’impôt.

Dès février 2025, la municipalité soulignait que l’étude du Cerema avait révélé un lien étroit entre vacance prolongée et dégradation des logements, une grande partie des biens concernés relevant, selon elle, de l’habitat indigne.

Taxer plus lourdement un propriétaire qui conserve volontairement un appartement utilisable peut l’inciter à le louer. Mais une taxe ne répare ni une toiture défaillante ni un immeuble dangereux.

En parallèle, la Ville annonce des diagnostics structurels, un accompagnement aux travaux et des dispositifs d’intermédiation locative pour aider les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Vingt millions d’euros espérés, pas vingt millions supplémentaires

Selon Audrey Garino, la nouvelle taxe pourrait rapporter environ 20 millions d’euros par an à Marseille. La hausse des taux représenterait entre 6 et 9 millions d’euros supplémentaires. Les 20 millions comprennent donc aussi des recettes qui, avant la réforme, revenaient à l’Anah plutôt qu’à la Ville.

Cet argent rejoindra le budget général de Marseille, sans être automatiquement réservé à la rénovation des logements.

Si davantage de propriétaires remettent leurs biens en location, les recettes fiscales pourraient diminuer. Ce serait pourtant une réussite pour la politique engagée.

La hausse votée le 16 octobre donne à Marseille un moyen supplémentaire d’agir sur les logements volontairement laissés vides. Les appartements trop dégradés pour accueillir des locataires, eux, auront d’abord besoin de travaux.