À Marseille, l’audit qui doit aider à choisir les immeubles à réparer d’abord

Marseille Habitat a publié un marché d’audit technique et patrimonial sur ses ensembles immobiliers résidentiels. Derrière cette commande estimée autour de 400 000 € HT, il y a une question très concrète pour la SEM liée à la Ville : par quels immeubles commencer quand on veut remettre à niveau une partie importante de son parc ?

L’avis de marché fixe une mission de cinq mois, sans division en lots, avec une option possible sur la réalisation de diagnostics de performance énergétique. Le nom des résidences concernées n’apparaît pas dans les avis publics consultés. C’est la limite pratique du dossier : les locataires ne peuvent pas encore savoir si leur immeuble est dans le périmètre.

L’ordre des travaux compte d’autant plus que Marseille Habitat gère un parc large. La SEM affiche 3 210 logements gérés, 176 locaux ou commerces et 606 garages ou stationnements. Elle n’est pas seulement bailleur : elle intervient aussi sur des immeubles existants, des terrains à bâtir, des copropriétés en difficulté et des opérations de rénovation urbaine.

Un audit patrimonial sert précisément à cela : transformer une liste d’adresses en programme d’action. Dans un parc résidentiel, l’état d’une toiture, d’une façade, d’un réseau électrique, d’un hall, d’un chauffage ou d’un DPE n’a pas seulement une valeur technique. Il détermine ce qui attendra, ce qui coûtera plus cher si l’on tarde, ce qui peut être traité lors d’une remise en location, et ce qui exige une opération plus lourde.

À Marseille, cette mécanique a un relief particulier. Dans son rapport d’observations sur les exercices 2016 à 2021, la chambre régionale des comptes décrivait un patrimoine composé à la fois de logements de centre-ville, souvent dispersés, et de grandes résidences dans les quartiers nord. Elle relevait un patrimoine « relativement ancien », sans opérations significatives de réhabilitation globale sur la période contrôlée. Elle signalait aussi des diagnostics encore incomplets fin 2021, notamment pour l’amiante, le plomb et l’électricité.

Depuis, Marseille Habitat a affiché une nouvelle feuille de route. Son projet stratégique 2024-2033 prévoit de réhabiliter deux tiers de son patrimoine sur dix ans, avec une présence dans les quartiers prioritaires du nord et du centre-ville. L’audit publié en juin ressemble donc à une pièce de ce passage de la promesse au tri : il faut classer les besoins avant de lancer les travaux.

Mal fait ou trop vague, l’audit laisserait le bailleur dans la réparation au coup par coup. Bien fait, il donne une carte : les immeubles à reprendre vite, ceux qui peuvent attendre, les diagnostics à compléter, les coûts à absorber et les arbitrages à présenter.

À Marseille, la réhabilitation commence aussi là : dans cinq mois d’examen technique pour décider quels bâtiments entreront dans les prochains programmes de travaux.