À Marseille, Euroméditerranée met ses ambitions urbaines à l’épreuve des bilans immobiliers

Euroméditerranée ne lance pas un nouveau chantier, mais une mission appelée à entrer dans les négociations des prochains programmes immobiliers à Marseille. L’établissement public cherche un prestataire chargé d’analyser l’économie de ses projets immobiliers pendant quatre ans, avec une partie accord-cadre plafonnée à 550 000 euros HT.

La commande porte sur un sujet rarement visible pour les habitants: le bilan promoteur. C’est dans ce document que se croisent le prix du foncier, les coûts de construction, les recettes attendues, les exigences environnementales, les logements sociaux, les commerces en pied d’immeuble, les parkings et la marge de l’opérateur. Quand le bilan ne tient pas, le programme ralentit, se renégocie ou change de forme. Quand il tient à condition d’abaisser les demandes publiques, c’est la qualité du quartier qui peut glisser par petites touches.

Le marché publié en juin prévoit deux types de travail: un accompagnement annuel pour comparer les bilans des promoteurs, animer la relation avec les opérateurs et produire des outils de simulation économique; et des analyses ponctuelles pour tester la faisabilité de projets précis, à différentes étapes de leur développement. Le titulaire n’est pas encore connu.

Cette mission arrive alors qu’Euroméditerranée bascule vers ses grands secteurs nord. L’opération d’intérêt national couvre 480 hectares, du Vieux-Port à Cap Pinède, autour de la Joliette, de Saint-Charles, d’Arenc et des secteurs d’Euromed 2. Les volumes restent considérables: 1 million de m² de bureaux à terme, 19 000 logements neufs, plus de 270 000 m² de commerces et plus de 40 hectares d’espaces verts ou publics. Une grande partie d’Euromed 1 est réalisée; les nouveaux équilibres se jouent davantage vers le nord, notamment autour de Cazemajou, des Fabriques, de Bougainville, de Cap Pinède et de Gèze.

Le marché immobilier donne une partie de l’explication. L’étude JLL-Euroméditerranée 2026 relève près de 35 000 m² de bureaux placés dans le quartier d’affaires en 2025, un taux de vacance de 4,78 % fin 2025 et l’absence de surfaces neuves ou restructurées immédiatement disponibles. La demande existe donc, mais elle se heurte à une autre réalité: lancer un programme neuf coûte cher, se finance moins facilement qu’avant et doit répondre à des exigences plus hautes.

Depuis 2022, Euroméditerranée applique à ses nouveaux projets sa Charte Qualité Ville Durable Méditerranéenne et des référentiels associés. Ils portent sur la qualité architecturale, l’environnement, le confort d’usage, le confort d’été et la conception des opérations. Après l’évaluation environnementale d’Euroméditerranée II, ce nouveau marché regarde la même transformation par son autre face: celle des arbitrages économiques.

La décision est sérieuse parce qu’elle dit une chose simple sur la ville qui se fabrique à Marseille. Les ambitions publiques ne vivent pas seulement dans les plans, les chartes ou les réunions de concertation. Elles doivent tenir dans les négociations avec les opérateurs, dans les coûts réels et dans les financements disponibles. Dans les futurs îlots de Cazemajou, des Fabriques ou de Gèze, une part de la rue, des rez-de-chaussée et des usages se jouera aussi dans ces bilans-là.